小城张家港,推行了一个很有趣的共有产权房

共有产权房这个概念，最近被炒的挺火

政府在年的两会上也提了，住建部的领导也多次在不同的场合强调了共有产权的重要性，甚至把“发展共有产权住房”作为解决“高房价，买不起”的一种现实解决路径

前段时间，刘德科在德科地产频道介绍了张家港在共有产权方面的制度创新，把张家港经验捧的比较高，但是我觉得有些方面还写的不够透彻

此次加上一点自己的理解，希望可以帮助大家更好的理解张家港政府推行的共有产权新政

毕竟，如果新制度可行的话，对于解决部分群众的住房问题，还是挺有帮助的

先来了解下什么是共有产权房

就是地方政府让渡了部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象，符合条件的购房者需与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及将来上市交易的条件和所得价款的分配份额

然后按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，房屋产权可由政府和市民平分，市民在一定期限内可向政府“赎回”产权

自从“房地产长效机制”被提出来以后，各地都在大力兴建共有产权房，两限房等保障性住房，尤其是一线城市，由于这些城市房价过高，所以很多刚需都不得不选择相对便宜的共有产权房

原因也很简单，因为有部分产权让渡给了政府，相当于刚需族只是买了房子的部分产权而已，因此从总价看是比较便宜的，购房者不要付那么多的首付，每个月的还贷压力也会小很多

但现实情况却比较不乐观

比如北京昌平的共有产权房项目“翡翠家园”，在交房4个月后，业主仍未拿到购房发票，这样的话就直接影响了后面的迁户、落户等

最重要的是，虽然共有产权房属于产权类住房，多地政府也出台相关政策明确表示了可按规定入学，但由于部分地区的的名校名额是比较紧张的，因此在录取的时候往往都是按照“顺位”的原则来录取

而共有产权房由于不具备全部的产权，在整个入学的顺位上是比较靠后的，因此，一二线城市由于优质教育资源匮乏，在入学的顺序位上，大概率上是不会和普通商品上保持一致

除了在学区上有差别外，大量的共有产权房是分布在城市的近郊或远郊，很多房源地段不好，交通配套也不是很完善，相比于普通商品房而言，共有产权的在房屋的质量、户型、采光、容积率上，都存在或多或少的问题

面对现实窘境，如何破局就很关键

我们来看看张家港政府是怎么做的

年2月22日，张家港市出了一个新政策《市政府印发关于张家港市保障性住房购房补贴发放规定的通知》（张政发规〔〕1号文件）

简单一句话概括就是

政府发你钱让你去买房，而不是前期的政府盖房子然后分配给你

谁有资格获得这么一大笔购房补贴款？你要同时满足四个条件：

1.取得本市户籍连续满5年；

2.已婚家庭申请人年龄满25周岁，若单身须满28周岁

3.人均住房建筑面积低于20平米。

4.家庭年收入低于市政府公布的中低收入家庭标准

补贴金额是怎么算呢，享受面积（家庭75平米）×全市住宅平均单价的50%=补贴款

根据张家港政府公布的价格，目前平均单价是1万元/平米，那么符合条件的家庭可得到37.5万元的购房补贴款

你用这笔补贴款，可以去买当地的任意商品住房，一手或二手都行，不超过平米即可

当然，这笔钱是不会直接打给你，如果你买一手房就打给房企，如果你买二手房就打进资金托管账户，等交易完成后再打给卖家

你拿了补贴，买的是商品房，但新版的产权证会标注这是共有产权房，政府给你的补贴款在总房价中的占比，就是属于政府的产权份额

比如你购买的是均价1万，面积在平方的房子，政府补贴了37.5万，政府的产权份额就是37.5%

如果你想拥有%的完全产权，5年内把补贴款还给政府即可，还不用支付利息，如果过了5年，就得按市场价买回属于政府的产权份额

相比于其他地方政府的共有产权房政策，张家港政府的做法其实有极大的创新性

首先就是政府不需要自己去盖房子了，既然政府自己盖的房子得不到市场认可，那就索性把专业的事情交给专业的人来做

另外，由于把市场上无论是一手还是二手房全部纳入了共有产权房的范畴，从本质上看，其实就是盘活了整个市场

对于购房者来说，如果你符合条件，相当于政府免息借了笔五年内的钱给你买房，还不用支付利息

对于政府来说，由于房价整体是向上的，政府发放的补贴款最后都变成了房子的产权份额，将来房价上涨，还会增值

其实如果你仔细想一下，就能体会张家港政府其实是想明白了一个底层逻辑：

就是大家并不关心房子是政府盖的还是其他开发商的，你只要能给到足够的优惠就可以了

中央目前正在倡导大力推进共有产权房，为什么真正响应的城市不多

因为需要钱，需要土地，房子盖出来以后，还要操心更多的事情，比如太贵买不起怎么办，太便宜抢的人太多轮不上怎么办

所以说，政府包办共有产权房这绝对是一件吃力不讨好的事情，目前响应的最积极的应该就只有北京了，毕竟城市地位摆在那边，不响应也没有办法

目前，在共有产权房这个问题上，想得最通的城市就是张家港市，一个百强县的县级市

申购者不用摇号不用排队不用抢，可以自由地挑选最适合自己的房子，远近、新旧、大小，随意挑，全部都有

放在张家港共有产权申购者面前的，是“整片大海”

当然，张家港才刚刚开始这么做，从政策文件中，我也没有看到第一批次限定了多少购房名额

这么大力度的补贴款，如果符合条件的人很多，一下子会占用不少资金，可能会有资金压力，因此，我也认同刘德科提出的

在政府层面设立基金，用基金管理公司的做法，去打理这些资产，共有产权房属于政府的产权份额

这个政策性基金不会是地方政府的财政负担，它自己是会赚钱的，因为不动产长期来看必然会增值，后期如果要脱手，国资可以认购，民营资本也可以认购

用这样一个基金，张家港的共有产权房政策或许可以实现逻辑闭环，从而让共有产权房不再是地方政府的财政负担

当然，哪怕是制度上有创新了，但还是有一些问题值得进一步讨论

比如仅仅只有低收入群体才有资格购买共有产权房，但既然是低收入群体，那他们的首付款怎么解决，必然是为了享受优惠政策就必须砸锅卖铁的去买房，还有就是因为限制比较严格，又有多少人可以真正享受这样的优惠政策

另外，还有部分中等收入群体，由于没有资格购买共有产权房，也会千方百计的把自己弄成低收入群体，这样的例子，在周边其实还是挺普遍的，如何有效的进行防范，也需要进一步思考

另外，需要重点提醒的是

如果你有能力，能买普通的商品房就买普通商品房，尽量别买共有产权房，首先是你的投资收益在未来是要跟政府分的，另外你后期出租或是出售都会遇到相关的政策限制

任何一项制度从萌芽到形成讨论，然后起草文件到最后的成文，都需要经历漫长的探索，在住房问题上，各级政府更是慎之又慎，看看房产税的落位过程，就知道了

在未来，房子越来越可以被定义为房产，这是一种资产，有了这个维度的定义后，很多体系外的理念就可以更多的运用在房地产领域

张家港在共有产权房制度上的探索，或许可以成功，但可以前进到什么深度，这个也确实很难预料

但我们需要相信一点，只要是符合市场规律的，在混沌的楼市里，总会发出那么一点光，指引着前进的方向

以上为正文，转自张家港居住指南

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