全国共有产权房的最好模板,在张家港

R先生说明：

刘德科在德科地产频道上先写了篇文章，原标题是《普通人如何买得起房？建议北京去考察张家港市的做法。》

把张家港经验捧的很高，但是我觉得写的还不够透，此次再加上自己的理解，希望帮大家更好的理解同时更重视张家港此次推行的共有产权新政

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前几天（2月22日），张家港市出了一个新政策，发放购房补贴（张政发规〔〕1号文件）

可以简单粗暴地这么说：政府发钱让你去买房

补贴多少钱？挺多的：享受面积（家庭75平米）×全市住宅平均单价的50%=你的补贴款。

假设张家港的平均单价是1万元/平米，那么符合条件的家庭可得到37.5万元的购房补贴款。

这笔补贴款，可以去买当地的任意商品住房，一手或二手都行，不超过平米即可。

当然，这笔钱是不会直接打给你，如果你买一手房就打给房企，如果你买二手房就打进资金托管账户，等交易完成后再打给卖家，而且，你是不能拿这笔钱去做首付款的。

你拿了补贴，买的是商品房，但新版的产权证会标注这是共有产权房，政府给你的补贴款在总房价中的占比，就是属于政府的产权份额。

你想要拥有%的完全产权也可以，5年内把补贴款还给政府即可，不用利息

如果是5年后，那你就得按届时的市场价来买回属于政府的产权份额。当然，你也可以一辈子都跟政府共有。

谁有资格获得这么一大笔购房补贴款？你要同时满足四个条件：

1、取得本市户籍连续满5年；

2、若单身须满28周岁；

3、人均住房建筑面积低于20平米。

4、家庭年收入低于市政府公布的中低收入家庭标准

如果我们仔细对比下这个政策，会发现跟张家港经济适用房的申请条件还是比较像的：

1、取得杨舍镇户口满1年；

2、已婚家庭申请人年龄满25周岁；单身或单亲家庭，申请人年龄满28周岁；

3、一人户家庭在本市现有住房建筑面积不足30平方米，二人及二人以上户家庭在本市现有住房建筑面积不足60平方；

4、一人户家庭，家庭年收入在元以下，家庭财产在元以下；二人及二人以上户家庭，家庭年收入在元以下，家庭财产在元以下。

这么一对比，是不是感觉两者特别的像

不过呢，相比于其他地方政府的共有产权房政策，张家港政府的做法有极大的创新点

1.政府不用自己去盖共有产权房。政府自己盖的，量不够，质也烂。

2.市场上的商品住房，无论一手的还是二手的，都可以变成共有产权房。

3.对于市民来说，相当于政府借了一笔钱给你买房，五年内不用利息。

4.无论政府发放多少补贴款，并不是白花花流走了，而是折成了房子的产权份额，将来房价上涨，还会增值。

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中央在倡导共有产权房，政府工作报告也反复提过，住建部的专家更是不遗余力地歌颂共有产权房，但真正响应的城市不多。为什么？

因为需要钱，需要土地，房子盖出来以后，还要操心更多的事情，比如太贵买不起怎么办，太便宜抢的人太多轮不上怎么办。

所以说，这绝对是一件吃力不讨好的事情，目前响应的最积极的应该就只有北京了，毕竟城市地位摆在那边，不响应也没有办法。

暂且不论共有产权房这个舶来品是否适合中国，既然中央已经决定了，那就要想办法去讨论更多的建设性意见，尽量去解决其弊端。

现在，张家港市想通了。目前，在共有产权房这个问题上，想得最通的城市就是张家港市，一个县级市。

申购者不用摇号不用排队不用抢，可以自由地挑选最适合自己的房子，远近、新旧、大小，随意挑，全部都有。那些排队轮候最终又没挑到称心如意的共有产权房的北京人，羡慕吧？

或许有些人会说，北京太大，要考虑的因素太对，掣肘太多；而张家港不过是个小县城，人少，船小好掉头。未必是这个原因。

更关键的原因恐怕是：张家港在不断推进制度创新，而北京还沉陷在旧思维里：拿出土地自己盖

其实张家港的制度能创新的最核心的原因是因为想明白了一件事：

大家买房并不关心你是政府盖的还是其他开发商的，你只要能给到足够的优惠就可以了

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当然，张家港才刚刚开始这么做。从政策文件中，我也没有看到第一批次限定了多少购房名额

这么大力度的补贴款，如果符合条件的人很多，一下子会占用不少资金，可能会有资金压力。

建议：政府设立基金，用基金管理公司的做法，去打理这些资产——共有产权房属于政府的产权份额。

这个政策性基金不会是地方政府的财政负担，它自己是会赚钱的，因为不动产长期来看必然会增值——

1.不动产长期来看必然会增值，这样的基金不缺认购者，国资可以认购，民营资本也可以认

2.有的人会在五年内赎回政府的产权份额，不用付利息，对于这个基金来说，这是亏，但起到的是公益责任和保障作用；

3.还有一些人可能一辈子也不会赎回，没关系，他们的子女要继承就必须赎回，也是按市场价，这个基金还是赚，但赚的是超长期的钱。

用这样一个基金，张家港的共有产权房政策或许可以实现逻辑闭环——共有产权房不再是地方政府的财政负担。

其实，中国一直有住宅政策性金融机构，就是住房公积金，但这个制度如今已陷入了无法改革的死循环，已经很难对多数购房者起到实际上的帮助。

用「设立住宅政策性金融机构」来最终取代住房公积金制度，是大势所趋。当前的住房公积金制度是绝大多数人受损、少数人受益，而「设立住宅政策性金融机构」更具有普惠性。

张家港的探索，可以说是在给未来的国家住房银行积累宝贵的地方经验。

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话说回来，张家港这个政策，真的有那么好吗？

在住建部专家们的设想里，中国住房制度大概如此：低收入群体住公租房，中等收入群体买共有产权房，高收入群体买商品房

这就是：多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

但这仅仅是理论上的完美。实际情况却是这样的——

1.低收入群体才有资格买共有产权房，但他们买不起，本来他们住租金低廉的公租房就可以了，但为了享受政策，一部分人会砸锅卖铁去买房。

2.中等收入群体，他们没资格买共有产权房，但一部分人会千方百计把自己弄成低收入群体的样子。

3.还有大部分中等收入群体，没有办法，只能集齐长辈们的「六个钱包」去买商品房

共有产权房就是鼓励你买房，而不是鼓励你租房，它在很大程度上跟「租购并举」是冲突的。现在的政策实际上是鼓励低收入群体去买共有产权房，而不是去租住公租房。

另外，还有几点是R先生要强调的：

1、如果你是投资买房，千万别买共有产权房，首先是你的投资收益在未来是要跟政府分的，另外你出租或是出售都会有问题；

2、另外也是最重要的，张家港共有产权房的推出是为了解决低收入家庭买不起房但又想买新房的矛盾，名额有限，预算有限，你如果真的是投资，说明也不差钱，没必要为了抢占个名额用尽了心机和手段，还是让政府真正为民干点好事吧；

3、张家港的共有产权房新政，对市场不会有任何的影响，毕竟体量太小，名额有限。

纯粹觉的好看！

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