张家港楼市即将入冬近期楼盘,宜观望,少

最in张家港

当市场严重供大于求，降价是必然的

-music-

楼市：

大家好，好久不见，我是大卫王！今年由于个人原因，更新频率降低了不少，很多时候确实没有状态，写不出好东西，便暂停一下，谢谢你们一直都在，粉丝数量还在默默增长，我希望未来咱们依然可以并肩前行！目前不做广告还能持续更新的，可能只剩大卫王了，所以，想看真实的市场，请继续锁定“最in张家港”！

最近粉丝连续推我新盘，让我分析一下，连续推了五六个，可能自己也不好意思了，其实也整明白了，一会儿“户型之王”；一会儿“稀缺别墅”；一会儿“王炸项目”；一会儿“躺赢项目”；一会儿“售罄公寓”。看多了你就会发现，熊市所有正儿八经的吹捧都是广告！每篇软文的出现都想买一套，还好银行卡的余额限制了他！

熊市找缺点还价，牛市找优点逼自己上车，大家务必注意节奏！

开个玩笑啦，目前楼盘都是大型开发商，各有各的优点，只是房产的买入，对于大部分家庭来说是一件大事，甚至需要掏空六个钱包，所以在有选择的时候，尽量多看多考虑，一步到位选套最合适的！当然真正能闭眼买入的倒挂盘，只有限价的“世贸九溪墅”，以及最后一百多套的“汇金新城”！

近期好多新楼盘即将入市！看清楚，是“即将”入市！为什么老是吊足了所有人胃口就是不开盘，或者不拿预售证？真实情况一定是蓄客不足！为啥不跟进分析，因为没有性价比，总而言之一个字：“贵”！不值得急着入手！之前有粉丝声讨，那些高价盘熬了一年，也还是那些优惠，还不如早点买，但是你想过没有，只要不涨价，你还有房可以买，相当于打了96折，如果折算贷款部分，差不多是每年95折！所以，晚买也是省钱！

影响张家港房价的三个最重要核心要素必须牢记在心！

一：金融政策；

二：土地供应；

三：人口流入。

首先，房贷利率依然上浮，即使首套房也在5.0%以上。第二，住宅用地依然在大量供应，去年底拍的地，到今年底有的才刚刚启动项目，目前新房市场严重供大于求！第三：人口，尤其是高层次人才目前看不出有大量涌入张家港的迹象，即使有，也是在大量高科技企业招商，落成产业投产之后，起码也是年之后的事情了！所以，在一个严重供大于求，价格熊市通道，目前要做的，并不是着急抢房，而是好好选房！

对于目前在售楼盘或者即将开盘的新楼盘，咱们先简单梳理一遍，来日方长，一一解读！

1.城东：

建发泱誉：优点太多了，优质的开发商，几乎完美的新中式造型，缺点也太明显了：贵！主要原因还是区位价值，地处乘航镇，周边环境目前尚待开发，如果能打个九折的话，可以买入！

祥生金麟府：这是去年底，第一个正大光明降价的楼盘，距离梁丰生态园一路之隔，美中不足的是隔了东二环，如果是换到西边的话，妥妥的一个豪宅盘！所以地段是地产项目最重要的因素，没有之一！如果八五折，妥妥买入！

阳光锦程和珑樾，两个老项目应该还有点尾盘，去年喊到今年了，刚需可以上车！珑樾阶段性出过很大的优惠！

美邻广场：商业公寓一刀切，不要心存幻想，绝对不能买！绝对不能买！绝对不能买！如果对此有疑问，请翻看我之前文章！后期转手费率很高，居住极不便利，升值空间不大！当然，话也不能说的太绝对，如果跟万达一样，一万二三开盘的话，还是可以买的！超过一万六，不要买，公寓在任何一线城市都是很便宜的，便宜自然有便宜的道理，宁可咬牙买住宅，也别买公寓，写字楼，以及目前价位的商铺！

2.城南：

依云兰庭：名字取得没有太大的辨识度，这是金地和招商蛇口的合作项目，两大地产巨头联合，产品肯定没问题，唯一的问题就是，拿地的时候是苏州房价快速暴涨之后抢的，楼面价一万一千多，直逼当年邻居碧桂园的零售价，远高于中联铂悦的买入价，楼面价跟万科大都会持平！给我个理由，这价格为啥不买个邻居们的二手新房，马上就能入住！这个项目，特别特别贵！八折以下才能考虑！如果不打折，买大都会不香么？！

湖悦天境：这个盘我实地扎扎实实的踩过，是个好项目，一期还没有卖完！今年来过一波力度不错的优惠，请继续保持，趁着双十一的余热，请再来波大优惠，低价有市！

暨阳府：完美！说实话，这是个地王项目，除了做超高端品质盘一条路，其他都是亏本之路！所有的居住细节都考虑的淋漓尽致，加上大平层，客厅望湖，目前张家港精装最高标准，一切的一切，都标榜着豪宅地位！备案价两万五之上，甚至可能成为大港城第一个破三万的楼盘，总价四百万之上！如果南二环建高架的话，会有点问题，这个盘我不酸了，是我买不起也不会买的楼盘，任何他能保住本的折扣，我都不会买入！

吴越府：旭辉带着极大的诚意来了，可是位置太南（难）了，只能亏本出货！楼面价还是太高，产品是不错的！

3.城西：

锦鲤花园：碧桂园的项目，建造速度是真的快，金厦一年前拿地的项目还没动工，这边已经预售证拿完了！高周转名不虚传，单价元起，这价格确实是高了，我觉得张家港并没有这么强的购买力，毕竟只要九溪墅没售罄，所有西二环开外的项目，都很难火爆！

国泰景云台：还没拿预售证，这可是本土国企！从设计规划来说，是个好项目，可能也是蓄客不够，酝酿好久了，坐等价格出炉！

金厦：纳尼？！到底在干嘛？！居然纹丝不动，拿地的钱不要利息的吗？！还是等邻居们先把市场做热了再动手?不动自然有不动的道理，每个企业家都是顶级人才，拭目以待！

世贸九溪墅：刚需只要有机会买，咬牙也要买！有如此限价倒挂差异的，人的一生可能也只有这一次机会！二环之内，一万三起，想不出不买的理由！

云樾兰庭：碧桂园在楼市最火爆的时候拿的地，定位是高端大平层，精英人士的选择！现在调整了项目建设标准，突出了高性价比，虽然价格挺实惠的，但是品质也挺实惠的，这个盘我也正儿八经的踩过，配套确实随着售价的降低同步降低了，一分钱一分货！

保利熙悦：央企的背书，又是二环之内，没有售罄的原因自然是价格偏高，95折可入！

金新城万科大都会：本地和全国两个龙头房企联合开发，除了贵，没啥缺点！销售速度和优惠力度成正比，每次赶着各种节日找点借口搞个特价，确实出的很快，所以别绷着了，光明正大的打折，明明白白的卖房！不然三年拖下来，基本没利润了！

4.城北：

万科公园大道：目前在售几乎是最便宜的带精装楼盘，刚需目前不用摇号的最佳上车盘，没有之一！缺点是：区位不佳，学区不佳，前面的一期（嘉凯城）太便宜！

金茂系：坐等价格出炉，坐看政府把关！如果政府严格限价，即使得房率不高，依然值得买入！不要犹豫，要买的人多的是，金茂的楼面价是政府单独定的，未来不会再有了，备案价出炉，详细分析，拭目以待！

农联系：随着翡翠公馆的售罄，价格没有洼地了，看优惠力度吧，或者淘一下二手房；建发御珑湾应该还有部分高总价的叠加产品，不讨论了，有钱人的世界，随意折腾！

合兴，金港，塘桥，凤凰系：乡镇目前已经一万以上，暂不讨论，如有需求，单独后台留言！

备注：所谓打折是本人主观综合判断，形式可能是多种多样的，比如几天内首付打点折，迎接元旦春节打点折，送精装，送全套家电，送车位等等各种形式，不然之前买过的会有意见！对了，提醒一句：看房的时候别带银行卡，避免冲动！

综合盘点下来，优质在售新盘超过二十个了，库存至少一万套以上，达到了张家港的历史新高！但是随着房住不炒的国家政策坚决执行，未来一年港城地产商最大的重点就是：去库存！

总而言之：年的房地产市场，是错综复杂的一年，是买方和卖方不断博弈的一年！随着大量新盘的即将入市，地产商的竞争将进入白热化，年底将进入完全的买方市场，说人话就是：按照目前的价格，房子不好卖了。所以，要买房的老铁，您可以定定心心的看盘十几个，好好的比较比较，分析优劣势，选择最适合自己的新房！

年将是地产商极其困难的一年，当然各行各业都是！所以，专注新盘特价，专注市中心二手房的甩卖，寻求不确定性中的安全边际，房地产在未来依然是长期看涨，在熊市中拿下好楼盘，对抗通胀，顺便升值！另外，明年国庆左右，沪通铁路会开通，对于张家港来说是一个大型变量，老百姓肯定是受益的，房价的话不好说，边走边看！

如果有真实买房需求的，可以添加以下

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