80亿退港还城,张家港的野心来了金港,
张家港为什么要做这件事
可能很多人会不解，已经做好的保税区和工业基地，为什么要大费周章的砸80亿，又要退港还城，又要重新兴建。带着这个疑惑，我们先来看看张家港的概况，背后一定能挖掘一些新的内核。仔细看上面的区位图，会发现张家港还是有不错的地理优势，紧靠着长江口岸的核心位置。占着这么好的位置，如果光在沿岸打造临港制造业基地，显然是无非完成张家港现代化滨江港口城市的规划。金港作为市域副中心，在这个位置是要引领沿江临港产业转型升级的。怎么升级？那就得要完成“第一、二代”港口向“第三代”港口发展，届时港口沿岸会围绕着金港副中心的辐射，完成城市功能的更新升级和城市转型。从产业园区到度假旅游，再到完善金港公共服务配套，打造宜居宜业的新城。要知道这种沿着长江边的城市规划，在很多一二线城市比如说上海、武汉、重庆、长沙等等，都是用来打造新城CBD和地标的。所以，退港还城之于张家港，就相当于新的城市名片和CBD，相当于外滩之于上海，园区之于苏州。退港还城这一步，迟早要迈，而且必须要尽快迈。02退港还城怎么做
想清楚为什么要做退港还城，我们还必须要思考怎么来做这个项目。首先，这两天管委会已经发布了招标公告：ppp项目可能有些人不明白，说白了就是政府方与社会资本方依法就某些项目合作所订立的合同，政府相当于出一小部分钱，作为前期杠杆撬动更多的钱进来。
至于怎么施行，分为3个阶段：
第一阶段：引入社会资本方，与滨江投资共同组建PPP项目公司（SPV），并由其负责本项目设计、投融资、建设、运营、维护和移交等。
第二阶段：项目进入运营期后，由项目公司自行或依法委托第三方负责本项目的运营，并通过滨江生态提升区域内服务区租赁、水上娱乐项目、交通工具租赁经营收入；生态公园内环保车经营、服务区租赁、游乐场租赁、半地下商业等相关收入；以及大宗商品交易中心展位出租、综合体育中心营运收入、国际小学租赁、会展研发中心租赁收入、水上配套设施运营收入、广告收入、停车场经营收入等使用者付费收入及政府方基于绩效考核支付的可行性缺口补助覆盖项目全部建设投入、运营维护成本及社会资本方的合理回报。
第三阶段：PPP项目合作期满后，项目公司将项目资产的使用权和经营权等相关权利无偿、无抵押移交给张家港政府或其指定的其他机构。
由张家港指定的滨江投资和中标社会资本方联合出资设立的项目公司注册资本中，设定政府方出资20%，社会资本方出资80%。
政府很聪明，相当于只用了2成首付，这样的杠杆率做的很大了。
项目的合作期限先行设定为15年，其中建设期限定为3年，运营期为12年。
也就是说，规划方案和时间节点，已经是公开确定的，这也意外着项目从前期的虚无缥缈已经具体落位了。
另外，还有4个子项目
1.滨江生态提升工程，建设内容包含临江生态提升工程、张家港岸线生态提升工程、巫山港岸线生态提升工程；
2.公园绿地，建设内容包含巫山中央公园、“十字”中央生态区；
3.公共设施，建设内容包含：大宗商品交易中心、长江文化博物馆、综合体育中心、国际小学、会展研发中心、水上配套设施；
4.交通市政设施，建设内容包含：快速路网、次支路网、综合管廊。
也就是说，从设计开发、融资、建设、运营维护，其实都是交给社会资本的，商业化的建设和运营，交给了更市场化的商业公司。
这是明智之举。
早期的陆家嘴开发，是成立了一家陆家嘴集团这样的商业公司的，从一片泥滩到成为新贵金融中心，都是内部提供土地，外部提供资本这样的模式。
苏州的工业园区，同样也是这个起步路径，从设计、规划到操盘、运营，都引进了新加坡的外资参与，而他们成功的商业化经验，也是苏州园区能够快速起步的原因。
张家港的这一步选择，让我坚定了退港还城的可行性和更快的落地。
03会给楼市带来什么变化
既然要做张家港版的“小外滩”，就要知道外滩核心陆家嘴板块的房价趋势。
以前的浦东外滩，是分为东岸和西岸的，西岸一直是万国建筑集中的金贵租界，而东岸却是落后和被疏离的地方。
从滩涂发展成金融中心，这10年间的陆家嘴房价涨幅，竟然涨了三倍还不止。
但到了今天，陆家嘴板块房价不仅仅是涨幅达到%以上，近些年也一直是有价无市的阶段，因为其稀缺性，有钱也很难买到想要的房子。
对此房地产一直也有个结论，叫：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
对金港来说，这种政策性利好一旦落地后，也会从这三个方面带来实际性的驱动。
首先就是短期实打实的经济投入，然后导入产业、住宅、配套，人口就会随之迁徙，最后土地和地段会慢慢稀缺，然后房价上扬。
当然，这还需要很长的一段时间，快的话大概5-8年才能逐步实现。
04买房，要跟着发展节奏走
对于张家港来说，融入长三角一体化还在路上，相信未来还会有更多利好值得期待。
年，无论是港城的楼市还是未来的城市发展，都会成为长三角的一匹黑马，而金港作为张家港的重点发展区域，我看到了越来越多的利好。
买房，请要跟着城市发展的节奏。对于上面这样的利好，港城买房人都应该重视和
转载请注明：http://www.zhangjiagangzx.com/zjgzx/11512.html
