形势有变连夜抢房厦门楼市气氛活跃

近期，多城陆续出现调控政策松绑迹象引发热议，让原本冷寂的冬日多了一丝“热闹”。

佛山发布有关人才住房政策放松限购，张家港取消实施了两年多的限售，郑州放宽两项、增加一项落户条件，深圳继调整“豪宅税”后，又调整商务公寓“只租不售”…与此同时，年12月6日中央经济工作会议只字未提房地产，也引起一阵骚动。有人认为这是未来楼市放松调控的新定调，或将迎来政策拐点，随后有人猜测“厦门楼市形势有变”、“连夜抢房”等，加大对政策放开的预期来刺激市场。

显然，自楼市下行以来，有些城市顶不住压力通过政策微调进行试探，出现了或调整落户政策或推出人才购房政策，变相突破调控，但正面对楼市调控放松的情况还是极少的，张家港取消限售消息刚一放出没多久即被叫停，说明政策并不会那么容易就此放开。并且，年12月12日中央高层再次明确“房住不炒”，重申“三稳”，强调“因城施策”，恰恰给当下骚动者打了一剂定心针，打破了之前的各种猜疑和误读。

1、年厦门楼市情况分析

自年调控以来已有三年多，在房住不炒的长期调控下，厦门楼市调控已见成效，已经告别量价快速上涨的时代。

从年前11个月厦门土拍市场情况来看，整体表现先高后低的行情。上半年房企融资条件较好，拿地热情较高，中海以30,元/㎡竞得集美JP01地块，溢价率34.7%，翔安XP04、XP05地块成交楼面价分别为26,元/㎡、27,元/㎡被首创拿下；下半年楼市调控趋紧，除岛内P01优质地块，其余地块基本为低溢价率或底价成交，可看出，如今房企不再头脑发热，拿地愈发谨慎。11月末，中南以楼面价18,万元/㎡拍下翔安XP02地块，正荣以20,万元/㎡拍下集美JP05地块。相比上半年，翔安区楼面价下跌了近五千每平，集美区楼面价下跌了近一万每平。

岛内湖里P01地块因其地理位置优越、配套完善、岛内土地资源稀缺、去化可观等多个利好条件，经13家房企争夺抢拍，楼面价涨到4.5万/㎡，刷新厦门年12月份前的单价、总价地王记录，由此来看，岛内优质地块对于房企来说仍旧充满了吸引力。

湖里P01地块

（图源：厦门市土地发展中心）

从住宅市场成交方面来看，经历了3、4月的小幅波动上扬后，热度没持续多久，5、6月开始出现僵持，渐而下半年转冷，传统的金九银十也略显冷清，而8月份的量价高升是因为岛内建发玺樾、中骏天宸项目入市，助力拉高了整体均价。11月，厦门出现年末“翘尾”行情，新房成交量有所回升。据统计，11月厦门新房住宅成交9.84万㎡，环比上涨42%；二手住宅成交2,套，环比上涨19.68%，这是二手房成交六连跌后的首次上涨，二手住宅均价37,元/㎡，环比下跌0.37%。

厦门近一年新房成交量价走势

（数据来源：世联数据平台、小资家）

厦门近一年二手房成交量价走势

（数据来源：世联EVS数据平台、小资家、厦门市网上房地产）

有人认为厦门楼市这次回暖不是偶然，而是猛地冲进了新一轮大行情…而熟悉厦门市场的人便知道，事实上，造成这一现象的主要原因，一方面是受上次土拍余温的影响，另一方面是年底正是冲量时候，部分项目以价换量，加大优惠力度来刺激了购房者心理预期。另外，年前房东迫于债务偿还的资金压力，姿态有所放低，也加大了成交率。

当前可售房源较多，竞争压力较大，区域分化明显，除岛内热门区域板块、产品好的项目成交去化较可观，岛外其他项目整体去化一般。总的来说，厦门房地产市场整体表现平稳，短期内房价不会过快上涨，即使房价有小幅波动，总体也还可控。

近几年厦门楼市情况

在过去几年里，厦门楼市地王频出，加之受金砖因素影响，房价涨幅过大。年10月厦门被套上紧箍咒——迎来调控，土地、新房开始限价，但市场并未冷静下来，因此调控加码升级，年3月25日厦门出台限售调控措施，成为全国首个出台限售令的城市，至此，厦门楼市正式进入调整阶段，楼市逐渐平息趋向理性。

-年正值量价快速上涨阶段，当时厦门岛外土拍楼面价突破3万的就有22宗。年8月，厦门一次推出岛外6幅商住地，5幅地价直破3万元，其中翔安XP04地块楼面价高达38,元/㎡，翔安南部新城3幅地块地价都破3.5万；到12月土拍，岛外7幅商住地6幅地价均破3.7万…

回看当时高峰期拍出的那些地王，最难受的应属翔安XP04、XP06、XP09地块，就是现在的融侨铂樾府、融创东南府和世茂国风长安，当时拍出3万多楼面价，相比年翔安XP01地块楼面价20,元/㎡、XP02地块楼面价18,元/㎡，面粉成本就多了近一半，加上资金成本、税收、建安、营销成本等费用，如今只贴近成本价卖，也比周边二手房价格3—3.5万要高，价格超出消费者心理线又没有市场空间，无论怎样都是血亏。除岛内P03地块（中骏天宸）外，其他地王项目因市场低迷选择延期动工入市…

当房价到达一定高度后，市场需要时间休整。经历了年史上最严调控后，市场观望情绪愈发浓厚，年楼市继续低迷，成交量下降继而影响房价下调，而这其实是市场回归合理的表现。

总结预判

“全面落实因城施策”意味着各城市可根据楼市不同情况适时调整，但仍要坚守“稳”的主旋律。中央重申“房住不炒”，显然，调控依然不能松懈，房价不允许过快上涨，维稳才是未来楼市可持续、健康发展的新常态。

因此，年“稳房价”状况还将持续，在没有大的利好政策支撑的前提下，厦门楼市缺乏长期、全面回暖的依据。年末虽是刚需入手的好时机，但也不可盲目跟风，对市场预期不必太过于自信乐观。

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