土拍销售升温,政策左右为难未来地产板

4月以来一、二线及都市圈的三四线楼市热度延续，深圳二手房成交量创两年半以来新高；土地市场依旧火热，南京、苏州等地皆拍出地王。同时4月政策出现微妙变化：1）政治局会议重提“房住不炒”；2）住建部对房价、地价波动较大的城市进行风险警示；3）丹东实施限购；4）长沙取消二套房契税优惠等等。

土地市场和商品房销量表现较好，但同时政策也略有收紧的迹象，这两种因素共同作用下，4月至今地产板块表现较为一般。在申万28个行业中，地产板块收益率-11.11%，排名19位，显著跑输大盘。

房地产市场表现较好，但政策略微有收紧趋势，这对地产板块会有什么影响？今天老罗从几个角度来和大家聊聊这事儿。

1、　　基本面：商品房销售和土拍市场升温

1)　　一二线及环都市圈三四线城市楼市良好

从4月份的数据来看，一线城市新房成交同比显著提升，其中深圳二手房市场火热，根据深圳房地产信息平台公布的数据深圳4月二手房成交创下两年半以来的新高。

二线城市新房成交环比持续提升。根据中国指数研究院数据，重庆、杭州、南京、南宁、温州新房成交面积同比、环比数据皆有上升；部分都市圈三四线城市新房成交环比大增：4月，上饶、舟山、连云港、张家港新房成交面积环比分别上升82%、63%、33%、33%，销售显著升温；

2)　　土地市场持续升温

4月土地市场成交继续生成，土地成交面积环比和同比都出现明显上涨，而土地流拍率较3月份继续下降，土地溢价率明显上升。

按照中指院数据，全国百城土地成交面积万平方米，环比增涨11%，同比增长5%；百城共推出规划建筑面积万平方米，环比增涨41%，同比增涨11%，百城土地流拍面积占推出面积之比为2%，较上月下降2个百分点，较年7月高点下降23个百分点；全国百城土地平均溢价率为16%，较上月上升6个百分点，较去年同期上升1个百分点。

不少一二线城市土拍市场也频现地王。

图部分城市土拍信息

需求整体好于预期，但结构呈现分化状态。对于一二线城市来讲，目前已经处于三底叠加的状态，包括市场底、资金底和政策底，因而可能将会出现一个较长时间的上行周期。而对于三四线城市而言，棚改缩量对三四线确实存在较长的负影响，年初在返乡置业、棚改在途资金、三四线政策放松、城市群规划推出等四大因素的缓冲了棚改需求的回落，从而导致了三四线城市需求依然保持了相对较强的韧性，但缓冲过后三四线城市需求仍将表现偏弱。目前需求表现略超市场预期，考虑到一二线城市的三底叠加和三四线城市四大缓冲下的需求韧性，预计19年全国销量表现或将好于预期。

2、　　政策面：政策出现微妙变化

4月在基本面企稳，楼市火热的情况下，部分城市房地产政策出现微妙变化。

图部分城市地产政策趋于谨慎

但整体上，老罗倾向于认为，中央调控思路仍以平稳市场（尤其是平稳房价）为核心出发点，虽然目前一二线城市楼市火热，但房价整体涨幅并不高，行业政策短期仍将延续开年以来偏温和的态度，不必担心调控政策短时间内出现全面转向。但在因城施策框架下将更多体现于各地政策的差异性和因时调整的灵活性，此时前期房价、地价上涨相对较快的城市（以一二线城市为主）可能面临更大调控压力。

3、　　资金面：部分弹性房企成本改善显著，按揭利率连续4个月下行

就房企融资成本而言，18年末15家主流房企融资成本均值5.61%，较17年末提升0.28pct；其中二线弹性房企如新城、阳光城、华夏幸福等成本提升50-BP左右。截至18年末，主流15家房企平均短债占比有息负债27%，近4年来基本稳定。并且从同类品种的新发行债券来看，年初至今如新城控股、华夏幸福在内的房企发债与增量非标成本持续下行，增量资金改善迹象已经显现。

19年3月全国首套房平均按揭利率5.56%，连续4个月下行，并较18年10月高点下降15BP，按揭利率下行趋势已定。19Q1个人购房贷款和开发贷净增额均实现放量，后续信贷宽松或将持续体现在按揭额度和融资端。总体上，货币政策虽在近期有所调整，但政策趋势并未转变，地产板块面临现金流及融资环境依旧友好。

4、　　板块估值处于合理区间中下沿、仍有提升空间

房地产板块股价的因素包括估值和业绩，复盘情况来看，股价与估值端强相关，而和业绩端弱相关，可以认为估值是影响房地产股价的主导因素。4月份由于地产股下跌，年板块动态PE也发生了变化，当前动态PE仅比年10月18日市场最悲观时的6.6倍高出10%；根据年一季报财务数据计算，板块PB由4月8日的1.6下降为1.5。

老罗认为，地产板块目前配置价值提升，原因有三：一是前期调控政策放松预期导致的较高涨幅有所回落，目前估值再次进入较低区间；二是从全国商品房销售增速如期企稳，销售维持较高增速的房企亦不在少数；三是外部不确定性提升之下，货币政策和调控政策将更趋友好。

5、　　一二线布局及龙头房企具备显著优势

按照申万宏源对18年房企的年报总结，龙头房企ROE为21.5%(+0.9pct)，中型房企14.7%(+0.9pct)，龙头与中型房企差距极大。在中长期行业销售规模难以持续增长的趋势下，盈利质量的重要程度逐渐加强，龙头房企具有更高的ROE与分红率，优势在更长的周期里逐步显现。预收账款/营业收入可以在一定程度上反映房企的业绩释放空间。18年房地产板块预收账款为营业收入的1.1倍，龙头房企1.5倍，中型房企1.2倍，龙头房企的营业倍数较中型房企高，其业绩具有更大的释放空间。

同时一二线城市销售显著回暖，行业融资环境逐步改善，将推动主流房企投资力度提升及销售回款改善；但由于16-17年土地购臵价格上涨及房企增速放缓，行业利润率水平或将回落。另一方面，房企间持续分化，一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，19年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。

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