2公里内3大综合体,竞争激烈福州楼市猜

签约9个月之后，菲律宾SM城市综合体项目选址福州仓山盖山北园。

福州三叉街周边，又添一座城市综合体。

今年2月底，中骏花了45.6亿在三叉街拍下了一块地，这是中骏进入福州的第一个项目。中骏商业要在三叉街盖一座世界城，总面积45万方，计划年开业。

SM的到来，又给三叉街和白湖亭周边商业氛围加了码。

算上则徐万达广场、福建商业广场，麦德龙广场、海通广场，学生街三叉街和白湖亭周边高中低商业业态已然有了相对完整布局。

SM和中骏，两家首进福州，都把位置选在了仓山三叉街和白湖亭一带，说明无论从居住空间还是商业氛围来说，大家都看好这一带的发展前景。

为什么不提则徐万达广场和福建商业广场？则徐万达广场是和正祥的合作项目，福建商业广场已是老瓶装老酒了。

有实力较较劲，能够同一水平竞争的，也就只剩下中骏世界城和SM了。

中骏的世界

中骏集团，年创办，起步于厦门，目前总部设在上海。是一家以地产开发为主，集地产上下游产业为一体化的综合地产运营商。

除了搞地产开发，还搞购物中心和长租公寓。

年，在北京打造了首个集高端住宅及精品商业于一体的综合体项目——“北京中骏世界城”。

12年过去了，今年2月份，中骏第14座世界城落子福州。

5月30日上午，福州中骏世界城举行奠基仪式，第二天，福州的王府井百货正式闭店。

除北京以外，中骏世界城的布局，看上去走的是弱二三线城市+四五线城市战略。

14座世界城，分别位于北京、昆明、南昌、福州、泰州、河源、莆田、泉州、平顶山、张家港、揭阳11个城市。

河源和平顶山已经属于四线城市，张家港和泉州南安已经是五线城市了。

年，中骏已经签订近20个中骏世界城投资协议，未来5-10年，计划在全国落地个中骏世界城项目。这意味着平均每年至少要布局10来家世界城。

也就是说每年在世界城项目上的投入，都差不多相当于过去10年的总和。

这有点像10多年前万达在全国大规模造城市综合体的套路。然而，商业综合体的黄金期已过，电商蚕食传统的购物中心及购物中心数字化转型的背景之下，老牌购物中心破产、裁员、战略收缩的消息不断。

未来，中骏的个世界城项目只能在夹缝中寻求破局。

著名经济学家宋清辉认为，在线购物冲击及购物中心饱和度增加的背景下，中骏集团试图布局家商业地产令人费解，估计很难达成目标，投资风险系数很大。

去年，中骏实现销售金额亿元，同比增长56.7%。今年，中骏的市场销售预期已从此前的亿，调整为亿。

据第三方机构克而瑞“年1-12月房企销售榜T0P”显示，中骏集团年的权益销售额仅为.6亿元。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，权益比例较低

中骏被指利润“成色不足”。

今年的一季报显示，中骏累计合约销售金额约.29亿元，同比减少18%。

克而瑞发布报告认为，中骏公司预期在-年开业的11家购物中心，相对于主流购物中心面积少20%-50%。体量较少的购物中心，虽然对开发商资金压力较轻，但人流动线设计较局限，业态及租金增长皆有天花板，难以成为当区人流聚集的商业中心。

公司对购物中心的租金收入过分乐观。以中骏集团年开业的南安世界城为例，目前平均租金为48元/平方米/月，99%出租率，每年隐含租金收入约为万元，已在三线城市中属于较为罕见的成功案例。

有迹象显示，中骏加速拿地始于年。这一年，中骏新增46个项目，分布在32个城市，其中12个为新进入城市。

今年以来，中骏加码拿地步伐未停歇。数据显示，年一季度中骏新增货值亿，其中4月22日上午，厦门土拍，首个破百亿地块出让，中骏疑似隐身操盘。

拿地是生死线，现有的政策下，中骏董事会主席黄朝阳说，中骏将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手，计划今年拿20个购物中心，30个长租公寓(包括轻资产)。

如今，急于在福州站稳脚跟的中骏世界城，在同一个地段，遇到了强劲的对手——SM城市综合体。

SM城市综合体的来头

年晋江籍华侨施至成在菲律宾开设第一家鞋店，年他在马尼拉开设一家店铺，取名“鞋庄”（ShoeMart），这也是SM名字的由来。

上个世纪70年代SM由卖鞋走向卖百货，自此即不断扩建分店，而且业务不断多元化，向房地产、金融等领域全面进军。如今在菲律宾拥有二十二家SM大型商城。

SM集团由5家上市公司组成，其核心业务涵盖零售业、购物中心、银行金融、地产开发、酒店与会展等，是东南亚最大的综合性地产开发商之一。集团主席施至成被冠为“菲律宾零售业之父”。

与中骏以地产为主不同，SM集团的核心业务就是大型购物中心。

厦门SM城市广场是SM集团投资中国市场的第一站，位于仙岳路和嘉禾路交界处，建筑面积达十二万六千平方米，提供1多个免费室外停车位。

自1年12月13日开业以来，厦门SM城市广场吸引了多家国内外知名品牌纷纷入驻。

年，SM厦门综合体，根据中国购物中心等级评价标准评定为国家五星购物中心。

泉州晋江SM国际广场是SM集团投资中国市场的第二站，于5年11月26日正式开业，是目前福建省最大型综合性购物中心之一。

成都成华SM城市广场是SM集团投资中国的第三站，是目前成都市面积最大的综合性商业MALL。

SM天津滨海城市广场，是全球单体最大的购物中心之一。

据SM中国区官方网站显示，SM目前在全球已经有81家大型购物中心，在中国布局8城，10个项目。光厦门就有三个项目，其余的位于成都、重庆、天津、扬州、苏州、淄博、晋江。目前来看，战略布局以强二线城市为主。

泉州是SM国际广场和中骏世界城双双落子的第一个城市，SM国际广场落子晋江，中骏世界城落子丰泽和南安，三者之间距离都相差二三十公里，同在一城，并没有构成正面竞争关系。

而福州的中骏世界城将与SM城市综合体之间的距离在2公里范围内。

中骏世界城靠近三叉街地铁站，SM城市综合体靠近白湖亭地铁站，还有一个离地铁更近的则徐万达广场。

要不了多久，城市综合体三足鼎力的局面就会形成。

万达的模式福州人都熟悉，中骏世界城看上去和万达也差不多，现在又来了一个SM城市综合体，这家位于全球十大购物中心之列的商业大鳄，在全球拥有两万多个合作商户，与中骏搞综合体不是一个级别的对手。

城市综合体扎堆三叉街和白湖亭，对于人气的带动，究竟是合还是分？从福州浦上大道爱琴海、仓山万达和万象里三个综合体来看，集全福州的人流，都无法支撑三个综合体财源滚滚。

这和大家一起开餐饮店，越扎堆生意越好不同。

城市综合体对人群具有虹吸效应，有了近距离比较，它们之间的竞争是强者恒强的逻辑。

支撑房价

不知道有多少人，看到SM两个字母，立马会心一笑。

SM城市综合体落子仓山，确实对周边的综合体有施虐的威胁。当然，福州的SM城市综合体要做成什么规模，目前还是未知数。

以SM的调性，进入的又是省会，对比三叉街和白湖亭商圈现有的综合体，如果不拿出点颜色给它们瞧瞧，难免浪得虚名。

这个外来的大家伙，对着“小弟”是吊打，还是带着周边的商业一起飞上天？

这也要看中骏世界城和则徐万达广场们日后争不争气了。争气还好，各有所长。不争气的话，就只有被虐哭的份了。

当然，这也要看谁先开门迎客，以时间换空间，抢占商业先机。

SM城市综合体也不是没有压力，啥时候能动工？高大上的商业模式，进入福州能不能接地气，会不会水土不服？

古人有个传统，凡到一个地方遇到水土不服，要吃一块当地产的豆腐。想来SM进入中国多年，吃福州“豆腐”应该会是得心应手。总不至于像王府井那货，不吃福州“豆腐”，最终落得黯然收场。

大概率看好SM进入福州后的表现吧。

不信的话，明天开始，去三叉街、奥体、南二环甚至江南CBD周边的楼盘走一走，SM城市综合体肯定是名声在望了。

这让看衰房价的人多少有点失望。

SM城市综合体，就是周边楼盘房价的一块垫脚石，更何况这块垫脚石还挺厚重的。

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