关于2020年楼市的八大预测36氪

编者按：本文来自大胡子说房（ID:dahuzishuofang），作者：李俊怀，36氪经授权转载。

1月17号，国家统计局出了最终数据，年全国商品房销售面积为万㎡，而年全国商品房的销售面积是万㎡，相比下降了0.1%。正如我在年的跨年演讲中的预测，17.1亿㎡将成为中国楼市的天花板。

年全国商品房销售金额为亿，相比年的亿，增长了6.5%。

成交量相比去年下降，销售金额却上升。很明显，不可否认的事实是：年，整体房价依旧上涨了，上涨了6.7%，超过了19年的GDP增长速度。

年的楼市又该如何呢？针对年的楼市，我做了八大预测，供大家参考！

年楼市整体不会比年更好，但依然存在结构性机会

自15年启动这波楼市上涨，5年时间，消耗了大量的买房需求。换句话说，楼市韭菜割得差不多，但新韭菜又来不及生长。此刻，在房价缓涨甚至有些地方不涨的情况下，大家的买房观望情绪日益浓烈，从过去的挤破脑袋摇号抢房，到现在的先观望观望再说。

所以，在18年年底我就提出：17亿㎡的住宅销售面积将会成为中国楼市的天花板，未来再难突破。这一点在19年得到了验证，我认为年将会延续。

楼市不会比19年更好，但是也不会太糟糕。毕竟，楼市即使不是当前中国经济发展的火车头，至少也还是压舱石，必须要稳，所以的房价暴涨和暴跌的可能性都为零。

但是有一点，涨跌分化会比19年会更加明显。年，涨幅明显的重点城市有南通、宁波、深圳和昆明等，涨幅都在10%-20%。下跌的重点城市数量并不多，典型的有贵阳、福州，而且下跌的幅度并不大。我认为，今年楼市的涨幅不会超过19年的这些上涨明显城市，但跌幅会比19年下跌的重点城市更明显。

房住不炒的基调不变，限购放宽会遍地开花

个人对这以下四类城市年限购限售的预测情况

一线城市：整体限购死死的，局部区域会适当开口放宽。比如北京通州，上海金山、奉贤等。

年的行情，我认为限购最紧的首都也该松下尊口了，比如外地人在通州买房需要通州当地3年社保，可不可以放宽为5年北京各区社保都行？

其次，上海的一些郊区，比如金山、奉贤完全也可以效仿广州，你看广州从化和增城一直都没限购，总得给外地人买房开个口子呀。

二线城市：整体放松和局部放开。

强二线：以学历方式放开：武汉、南京、天津、青岛、苏州。

这些城市可以学杭州，本身大学生也多，即是留人才，也是稳楼市的手段。

中等二线：降低社保或税单年限，西安、郑州、无锡、大连，济南，宁波，石家庄。

弱二线：全面放开限购，太原、南昌。

你看人家昆明和南宁没限购，19年楼市就火得不得了

三线城市：几乎会全线放开，泉州、孝感、淮安、镇江、赣州。环京津的保定、承德、廊坊、唐山、秦皇岛。

比较没把握的是这批环北京和天津的城市，如果不是这么特殊，他们连限购都不需要。

限售：大概率不会放开。19年的开封、张家港的限售放开一日游事件反映限售作为调控底线不会轻易松开。让进不让出，防止炒楼资金流入。

整体下来就是：限贷、限售坚守住，限购、限价灵活调

核心一二线的小阳春依旧存在，三四线返乡置业哑火

结合年大部分一二线城市的成交量、价格变化，还有限购放宽政策下，银行降准等系列利好之下，一二线城市的小阳春依旧存在。在北上广深，或者是一系列如杭州、成都、武汉、苏州、南京等强二线，我建议有需求的，2月份春节回来就可马上入手。等3/4月份小阳春起来，即使房价涨幅不高，但是买房困难度会变大。

年，对大部分三四线城市来说是比较艰难的一年。19年，很多开发商拿地就已经从过去大量建仓在三四线，转变成重点在一二线拿地。再加上20年是棚改收官之年，失去了棚改这个强大的购房需求创造方式，三四线的房价上涨动能更加匮乏。在即将到来的春节，很多三四线城市的售楼部一定会张灯结彩，敲锣打鼓祭出更多的花招，打出更多的优惠吸引返乡人流买房，但是效果不会太好。

返乡置业人群，大部分都是白领或者小企业主阶层。在19年经济相对低迷之下，大家实际上并没有赚到多少钱，手头钱不多，同时对年的发展又没有很大的把握，所以大家不会像17/18年那样随意投资房产。

所以，年，很有可能会是自16年以来，三四线城市楼市最差的1年。想在三四线城市做房产投资的，我建议停止你的行为。而那些在三四线有投资性房产的，建议大家及时转手卖掉。

北上广复苏，深圳补涨，环深有机会

北京自16年调控以来，房价一路向下调整。至今，很多地方已经跌幅超过15%，甚至20%，直至当下，整个北京的楼市销售情绪依旧相对低迷，二手房转手周期依旧较长。实际上，北京的购房首付比例平均高达45-50%，首付比例高压制了很大的需求和购买情绪。但需求只能被压制，不会被消灭，充分调整了3年的北京，在年大概率会有一波涨幅。

而上海，止住了下跌，同时成交量也在下半年有明显提升，这个趋势在年大概率会延续，而量涨所带来的就是价升。

深圳在年提前走出了一波独立上涨行情，整体上涨10%以上，部分板块如南山科技园、宝中等板块涨幅达到了15-20%。年，已经上涨过的区域，房价会有所放缓，而其他没怎么涨的如龙岗、龙华和福田等很多板块会补涨。

至于环深，也就是东莞塘厦、凤岗，还有惠阳、大亚湾，大家要重点

转载请注明：http://www.zhangjiagangzx.com/zjgfz/15879.html